如何评价长租公寓未来的发展前景？
长租公寓在国外是一种比较普遍的现象，很多买不起房的人会选择长时间租房，例如我现在所住的这个小区除极个别住户就是全部由开发商统一管理的长租公寓。
要想看清长租房的前景，我们可以看一下国外长租公寓的一个逻辑关系。房地产商建好房后，如果只租不卖，那么首先房子的产权在开发商手里，可以凭借这个无论是做抵押或者是做贷款都可以获得一笔资金。同时，每周收到的房租可以很好的cover掉***利息等。我们来计算一下，目前我所租住的公寓每周大概800元，即每年4万多如果购房大概是100万，一般***年利率约4%，也就是说利息约等同于租金。开放商可以免费使用***所得资金去进行新投资等等。如果将来房价上涨，则开发商将房子再出售可获得一笔净利润。我所租的这个区域房价过去四年大概涨了30%～40%。
搞清楚这个逻辑以后再看长租公寓就比较能理解了。国内之所以前景不明的一个主要原因就是租售比太低。例如我家以前在国内有套一居室出租，一个月大概只能租800左右，后来卖掉卖价约50万。我们算一下，租售比约1:50，50年才能收回房价，实在太长了。另外我在北京时，看见广告一个小区两居室出租约8000元每月，售价五百多万，也是1:50的租售比。那么设想，开发商只租不卖，每个月还得往里面赔钱（***利息）。怎么会有开发商愿意做这种事呢？
那么剩下的可能性就是靠***补贴，例如免息***或者***主导廉租房公租房一类的。但比较市场经济的情况，***这种行为也不太可能长久（沉重的财务负担），所以前景还很难说。
其他还有一些原因，如监管混乱等等，但主要原因还是在于前文说的租售比关系。毕竟企业都是逐利的，没有利益谁都不愿意去做。
长租公寓在国内还是个新词，但二房东却是个古老的存在。从通俗的概念上讲，二房东是简化版的长租公寓，长租公寓是更规范化的二房东。
随着租住市场的进一步细化，二房东出现了临时二房东、个人二房东，职业二房东，机构二房东。而随着职业二房东和机构二房东的不断做大做强，就出现了二房东们的究极进化——长租公寓与短租公寓。
按照目前市场来说，长租、短租公寓都是很大的一个市场，而且现在出游已经成了普通家庭很常见的旅游方式了，同时外出旅游都伴随着一家大小一起，而普通的酒店满足不了一家住在一起可以晒晒衣服、煮煮饭、聊聊天的条件，正好短租公寓这些补缺了这一点。
而在房价居高不下，大量年轻人买不起房子的情况下，长租公寓更加顺应“国情”，填补了年轻人的“住房刚需”。
此外，它的出现也对租房领域带来了一次革新。
相比传统租房方式，长租公寓更贴合年轻人的生活需要，更满足年轻白领的居住需求，比如装修精美、社群氛围、保洁、健身房***等，当然目前也存在很多不足，如隔音差、部分房子甲醛超标、物业服务差、管理不规范等。
长租公寓现在资本过热，处于风口期，市场***下，已经细化为了分散性和集中式两种，世联洪璞属于分散式，万科泊寓属于集中式。
近年来，我国长租公寓行业正处于高速生长阶段。据悉，自2015年开始，有关长租的政策红利不断释放，政策出台文件专门扶持租房租赁产业链的发展，并明确加快机构化、规范化租赁企业的发展。
从国家政策的相关内容来看，政策的着力点集中于以下六个方面：一是加快培育住房租赁市场主体、二是鼓励租赁住房消费、三是完善租售同权、四是增加租赁土地与房源供给、五是提供税收优惠、六是提供金融支持。此外，在中央政策的推动下，地方政策开始跟进，截止2017年底，已有20多个省（直辖市）出台了相关鼓励扶持住房租赁市场发展的政策。伴随租赁市场的规范化发展，我们预期未来租赁双方的权利义务会得到充分保障，为租赁市场的发展破除重要障碍。
资料来源：中商产业研究院整理
随着***不断加大住房租赁政策扶持力度，特别是2018年***住建部发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，为长租公寓融资市场注入强心剂。另一方面开发商纷纷试水、产业基金进入与银行开闸，目前长租公寓的融资方式逐渐多元化,融资规模也逐渐增长,形成风险资本股权融资、产业基金、传统债权融资、租金收益权等债权ABS以及类REITs权益型融资的六大融资方式。
长租公寓行业迎来“风口期”，标杆房企、一二手中介、连锁酒店、资产管理公司背景公司以及创业公司等主体纷纷汇聚到这个市场中来，具有“国家队”身份的国企也不甘示弱，在政策面大力扶持下，已经成为长租公寓行业的主力军。以2014年、2015年为公寓融资高峰期，且单轮融资金额大，以千万量级居多，并出现亿级单轮投资。长租公寓成为资本市场的“香饽饽”。
资料来源：中商产业研究院整理
